오며 가며 만난 언니가 집을 산 이야기를 해주었다.
워홀로 밴쿠버에 처음 발을 내딛고
이제 막 돈을 벌기 시작한 나에겐...
밴쿠버 집 장난아니게 비싼데 가능함????
결론은, 가능했다.
집 사는 공부만이 살길이다!!!
집을 사면서 알아낸 정보들을 쉐어해보고자 한다.
집 사는 첫번째 스텝!
주택담보대출! 모기지가 얼마나 많이 나오는지 알고
내 집 가격의 예상금액을 책정해본다.
모기지 브로커 혹은 은행의 모기지 스페셜리스트를 우선 찾아야 한다.
대략적으로 계산할수 있는 바운더리 금액은
내가 버는 금액(같이 사려는 사람 모두 합쳐서) 약 4~5배가 나온다.
물론 신용도가 아주 좋고, 직업의 안정성이 보장되었을때, 그리고 이율이 충분히 낮아서 집의 택스를 제외한 금액이
모기지를 내는 금액의 대략 44%(아리송?) 이하여야 가능하다.
즉 이율이 높아질수록, 내 신용도가 낮을수록, 직업의 안정성이 불투명할수록
내가 빌릴 수 있는 금액은 점점 줄어든다.
저런 상세사항 무시하고 단순 가정 계산해보자면
집 인컴이 100,000$ 이다.
내가 대출할수 있는 금액은 $400,000~$500,000 이다.
내가 집을 살수 있는 최대 금액은 $625,000
(20%다운페이 기준-$125,000다운페이)
이 금액 이상의 집을 사고 싶다면 더~~ 많이 있으면 가능하다.
대부분의 사람들은 20%를 다운페이한다.
캐나다는 20% 미만의 다운페이는 위험군에 속하여
빌린 금액의 대략 3.1%에 해당하는 보험료를 내야 만이 대출실행하도록 법이 있다.
집값이 떨어질 경우 은행의 담보대출 능력을 보험으로 커버하여
은행이 무너지지 않도록 하는 시스템이다.
예를 들면 $550,000 집을 사는데
수중에 $55,000을 모아두었다.
그러면 나머지 금액 $495,000 에 대략 3.1% 곱하여
$15,345를 보험료로 대출을 실행시킬때 일시불로 지급해야한다.
그렇다. 10%내면 살수가 없다.
그래서 5%를 낸다면,
$27,500 (5%) + $20,790 (보험료) = $48,290
이렇게 하면 살수가 있다.
Tip. 기타 이사비용이나, 법무비, 인스펙션비용이 추가 되니,
일부 현금보관은 필수다
⏳ 보험료가 꽤나 크기 때문에 신중해야 한다. 🧭
상승장에는 보험료를 내고 사도 이득이다.
누구나 이득인 시장이다.
하지만
이자가 오르는 시점,
정체기나, 부동산 시장이 하락하는 시기에
멘탈이 견디기 힘들 것이다.
그리고 대부분의 사람들이 20%를 다운페이 하는 이유는 또 있다.
20% 다운페이를 하고 몇 해가 지나서 집 가격이 오른경우
HELOC이라는 주택담보마이너스 통장을 열 수 있기도 하고
(조건이 까다로움, 통장 여는데만 $1,000정도 들고 (딜하는 정보는 다음 포스팅에) 대략 두달이 걸린다)
그렇지 않더라도,
다음 집을 빠른 시기 안에 살수 있기때문이다.
(상세내용은 다음 포스팅에)
자세한 상담은 꼭 스페셜리스트와 브로커에게 받자
(여기 기술된 내용은 대략적인 내용일 뿐)
어떻게 모기지 브로커를 찾나?
은행의 모기지 스페셜리스트와 개인 모기지 브로커가 있다.
이들은 뭐가 다른가??
은행의 스페셜리스트와 개인 모기지 브로커의 차이점과 장단점
🏦은행 스페셜리스트 장점🏦
자기 은행의 모기지 상품을 좋은 이율에 판다.
은행 내부 직원이기 때문에 다른 은행이랑 경쟁을 붙여서 이율도 낮추어 줄수 있다.
이것은 스페셜리스트의 은행내 신뢰도나 짬빱으로 밀어부칠수 있다.
어프레이졀 수수료 대략 300~400불 ( 집 감정 수수료)도 싸바싸바해서 빼주기도 하고 (안빼주면 연락처 지우기 ㅎ)
모기지 받으면 캐쉬백도 2000~4000불 정도 준다.
(난 3,000불 받았었다.)
그리고 은행에서 신용조회를 하면 그 한 달간은 여러번 해도 신용점수가 까이지 않기때문에,
조회를 한 그 달 캘린더 달내에 여기저기 다 다니면서 프리 어프루벌을 받아서 이율을 3개월~6개월 잡아두는 것이 상책이다.
(정확한 것은 그 분들께 확실히 물어보는 더블체크 필수!)
(요즘처럼 이율이 올라가는 시점에는 더 그렇다. 2022.06)
각각 은행마다 장단점이 있다.
한국에서는 볼 수 없는 ...
그래서 번거롭지만 5대 빅뱅크는 다 가보자.
(각각 은행의 장단점이 필요하신 분은 아래 댓글에 남겨주시면 알려드릴께요😀)
🏦은행 스페셜리스트의 단점🏦
은행 내부 직원이기 때문에 제약이 있다.
이율을 낮추는게 짬밥으로도 안되면 안되는 것이다.
그렇다고 다른 은행이나 대부업체를 소개해 줄 수도 없는 일.
그래서 나는 모두를 이메일로 교류하며 대출에 필요한 서류를 싹다 모아서
뿌렸고,
이율 경쟁을 붙였다.
(더불어 부가수수료들도 면제할수 있도록 경쟁을 붙인건 안비밀)
이렇게 경쟁을 붙이는게 당연한 것이다.
(물론 직원은 힘들겠지만 그게 그들의 일이다.)
그들은 내가 빌리는 돈의 수수료를 받는 것이고
나는 내 돈을 적게 내고 집을 마련해야하는 생태계이다.
올림픽에서 2등에게 금메달을 주지 않듯
집을 살때
감정은 아주 불필요한 존재다.
🙎♂️ 개인 브로커의 장점 🙎♀️
생각보다 많은 은행과 대부업체들이 캐나다에 존재한다.
(200개가 넘는다)
이들은 각자 상품에 다양한 이율과 수수료로 구성되는데,
내게 최대한 적게 받을 수 있는 이율
다양한 방식의 상환방법
모두 싹다 뒤져서 본인이 알아낼수 있는 최대한의 옵션을 뽑아준다.
정말정말 정보가 많다.
정보의 홍수 속에 사시는 분들인가. 후훗
(꼭 한명은 끼고 알아보길 권한다)
대출이 원하는 만큼 안나올것 같았는데 다 나온다거나,
이율이 갑자기 낮은놈을 찾아내서 나를 행복하게 해준다거나,
다른 자산이 있으면 그것을 가지고 요리조리해서
내가 원하는 방향을 같이 모색해준다.
(이게 가장 큰 장점이라 본다)
리얼터가 소개해주었다면 개인 브로커들은 리얼터에게 수수료를 준다.
(리베잇이라고 한다)
리얼터가 생각보다 먹는 돈이 여기저기 많으니
리얼터에게 소개받은 사람에게 하게 될 경우,
👍 Tip. 이 리베잇을 돌려줄수 있는지 리얼터에게 딜을 쳐보라. 💕
이건 리얼터로서 버는 돈이 아니기 때문에 당당하게 요구해도 무리가 없다.
(홈인스펙터 고용도 마찬가지.)
🙎♂️ 개인 브로커의 단점 🙎♀️
이들은 은행 내부자가 아니기 때문에
공시된 정보들로 검색을 한다.
그렇기 때문에 낮은 이율을 찾아줄 수는 있어도
공격적으로 이율을 낮춰출수는 없다.
개인브로커도 내 신용점수를 열어보아야 하는데
이것은 은행처럼 하나도 퉁쳐지지 않고
각각으로 카운팅되어 신용점수가 떨어진다.
(가장 큰 단점이지만, 능력있는 개인 브로커 한명은 꼭 상담해보아야 함)
돈의 세계에 있는 모기지 브로커들은 내가 이율이나 혜택이 이래서 다른곳에서 한다 라고 하면
바로 이해해주고 아쉬워 할뿐 기분나빠하지 않는다.
나는 또 미래의 고객이 될 수도 있지 않은가? 👌
나는 최종선상에 올린 브로커는
TD 모기지 스페셜리스트
HSBC 모기지 스페셜리스트
BMO 모기지 스페셜리스트
그리고 개인 모기지 브로거가 있었다.
진짜 모두 각양각색으로 잘하는 분들이었고
마지막 집을 입주하는 날 일주일 전까지 경쟁을 붙였다.
(나도 참 독하지... 쫄렸다 사실.)
(못하는 것 같은 사람은 그냥 바로 짤라버렸음)
다음에 집을 산다면
또 연락해서 경쟁을 붙일 의사가 100% 있다.
아마 그 분들도 아실거다
내가 얼마나 지독한 여자인지.
나중에 모든 브로커에게 내가 이 이율에 이렇게 받아서 여기로 하게 됬다며 통지했을때
다들 진짜 깜짝 놀랬다.
어메이징을 연발
물론 한국인 브로커랑 말하면
말이야 편하겠지만,
능력에 국경이 있던가.
한 분만 한국인이고,
나머지는 영어로만 소통가능했다.
(추천 바라신다면 댓글주세요. 모두 부자가 되어봅시다 💕)
대출해서 어떻게 상환하나?
선택할 상품이 왜 이리도 많은 것인가..
꿀팁 방출
캐나다는 대부분 원금균등상환 방식을 채택하고 있다.
원금과 이자를 동시에 갚아나가는 방식이다.
1. 상환기간을 선택
25년에 걸쳐서 갚을 것인지,
30년에 걸쳐서 갚을 것인지
👍 Tip. 길수록 매달 내는 돈이 작아서 부담이 적다.
때문에 이자도 많이 내게 되지만 장기적으로 보았을때
내 현금의 유동성이 확보가 되고
나중에 월세를 주었을때 세금면에서유리해진다.
2. 계약기간 선택
한 은행에서 내가 몇년동안 갚아나갈 것인지
1~10년 다양하지만
대부분의 사람들은 5년짜리나 5년 이내의 좋은 이율 프로모션이 있는 것으로 선택한다.
3. 감정평가비
앞에서 모기지 브로커들의 경쟁을 붙일때 이것도 면제 받을수 있도록 하는 팁이 있다.
이것도 댓글로만... 공개하기엔...나 또 써먹을 방법이라서 극비임🙏
이제 나는 얼마의 돈으로 집을 살수 있는지,
모기지 브로커들은 어떻게 다루어야 하는지
내가 최대한으로 이득을 받을수 있는 방법들은 무엇이 있는지 살펴보았다.
그럼 이제 어떻게 리얼터를 선정하는지 다음 스텝에서 알아보자
도움이 되셨다면 공감 꾸욱 💕
옆에 광고 한번 꾸욱~ 🤞🏻
🦒 원고를 작성하는 힘이 됩니다🦒
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